• 2016年房地产政策面将趋向宽松
  • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2015-12-28  /  浏览:7832 次  /  

2015年房地产市场加速分化,?#26412;?#31561;一线城市供小于求,房价?#20013;?#39046;涨。部分二线及三四线城市市场恢复 

缓慢,滞销严重。开发企业之间,利润率普遍下调,大房企集中度进一步增加;中小房企则纷?#35013;?#31163;地产业务谋划 

转型。业内分析认为,2016年楼市在“去库存”基调下,政策面将趋向宽松;化解产能、拉动需求的刺激政策出台 

将是大概率?#24405;?#32780;房价?#37096;?#33021;出现普涨局面。 

       分化 不同城市供需情况天差地别 

       夏菲是我国中部省份一个地级市的房地产销售人员,由于地处四线城市,他所在的项目存在着严重的积压 

现象。为?#22235;?#24320;发更多客户,这段时间他每天打出的电话数量已经上升到之前的3倍之多。“但得到的回应更多是 

对方瞬间挂断电话,有时甚至会受到责骂。” 

       “您现在看到的已经是现房了,交钱三天后就能拿到房。”接待完这个月的第二个客户后,他告诉记 

者,“现在房地产销售市场和天气一样,没有一丝暖意。很多同事都离职去了省会,那儿市场还相对好些。” 

       夏菲所描述的情形是他所在的三四线小城的普遍现象,也是今年房地产市场疲软的一个缩影。当地有关负 

责人在接受记者采访时表示,今年卖出的土地也大幅减少,卖掉的几个地块还是降价卖出的。“而之前土地财政最 

高时可以占到总财政收入的60%以上。” 

       同样是三四线城市,河北省廊坊市因为紧邻?#26412;?#21152;上京津冀一体化政策的带动作用,当地房地产市场的 

行情已经开始向房价领涨全国的?#26412;?#24066;靠拢。 

       今年5月份,陈琛在廊坊市燕郊镇看中了一套单价8000元的二手房,回老家辽宁和父母商量了一周后,这套 

房子单价已经涨到12000元。不仅如此,当地的房价在短时间内纷纷提价。像陈琛这样已经交了定金的先期认购客 

户被中介公司大量毁约,当地的房地产中介为了提价愿意向他赔付双倍的违?#20864;稹?#26368;终,陈琛做了妥协,在总价上 

追加了近40万元后买下了这套房子。 

       受陈琛影响,他的一位女同事李萌?#37096;?#20013;了?#26412;?#21608;边几个河北省县级市房地产市场的升?#30331;?#21147;,首付5万元 

后认购了廊坊市固安县内一个期房项目。李萌告诉记者,签?#23478;?#20010;月的时间,该楼盘的销售均价已经上涨了1000 

元,这甚至超过了国内大部分三四线城市一年内的房价涨幅。 

       根据中国房地产城镇化联盟针对2016年市场的预测,未来阶?#25105;?#20108;三四线城市的房价将出现普遍、差别化 

上涨现象;具体表现为:一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌;另一方面,城市分 

化、板块分化、楼盘分化现象将?#20013;?span class="Apple-converted-space"> 

       发力 促需求政策?#22411;?#32487;续加码 

       供需关系决定了区域内的房地产市场是“买方市场”还是“卖方市场”。近日,同海咨询发布《35个大中 

城市商?#32439;?#23429;投资价值》报告显示,重点监测的35个城市中,超过80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶 

段,“去库存”压力明显。 

       全联房地产商会执行会长任志强指出,目前去库存?#35759;热?#28982;较大。以2亿平方米左?#19994;?#21830;业地产库存为例, 

只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量,而这一?#35759;瓤上?#32780;知。 

       清华大学教授江忆接受记者采访时表示,房地产行业目前面临着严重产能过剩问题。与此同时,在房地产 

行业下滑的影响下,建材行业更是出现了全行业过剩情况。 

       针对国内房地产市场大?#27573;?#24211;存过剩的情况,研究院分析认为,在经济增速下行和高库存压力下,今年以 

来,政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用,政策聚焦于挖掘房地产消费潜能,鼓励需求入 

市,进而恢复并带动投?#24066;?#24515;。 

       研究院方面认为,在中央提出化解房地产库存、促进房地产行业?#20013;?#21457;展的背景下,短期内政策仍将鼓励 

住房需求,继续放松货币信贷及财税政策,房贷利息抵个税将是大概率?#24405;?#32780;长期来看,三四线高库存区域去库 

存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇,推进多项措施发展产业、吸引人口流入和就业保障,进而 

拉动地产需求。 

       研究院方面认为,2016年政府会通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存,恢复楼市信心。而农 

民进城购房、租房所对应的需求恰恰是刚需产品,在这样的情况下,刚需产品占比上升应是大概率?#24405;?span class="Apple-converted-space"> 

       调整 房地产行业内部洗牌加速 

       回建强在接受记者采访时表示,近年来,受调控、经济下滑等因素影响,不少非房地产企业在涉足房地产 

后,发展情况不容乐观,部分企业甚至出现主业受损的情况,因而陆续剥离了房地产业务。此外,部分以房地产为 

主业的企业由于近年来经营欠佳,也萌生退意,放弃房地产业务,转而向全新的业务方向发展。 

       ?#29575;?#19978;,近年来多个上市房企更名,以?#35851;?#25237;资方向,今年这种现象尤为明显。具体来看,2015年,有10 

余家房企更名,其中国兴地产更名为财信发展,亿城控?#19978;?#21518;更名为亿城投资和海航投资,转而进入金融资本类。 

华业地产更名为华业资本,运盛实业更名为运盛医?#30130;?#36827;入医?#24179;?#24247;行业。同时,莱茵置业更名为莱茵体育,方兴 

地产更名为中国金茂。 

       对此,回建强表示,企业更名是十分慎重的事,现阶段更名多代表着企业的发展方向正进行转型或扩展。 

       在业内看来,房企加速去房地产化的主要原因是利润的大幅下滑。根据WIND资讯近期的数据统计显示,申 

万一级行业下房地产类142家房企三季度销售毛利率为28.4%,净利润率仅为9.66%,较2014年同期的32.92%与 

11.31%分别下滑4.52个百分点和1.65个百分点。142家房企中,67家净利润下滑,占比高达47%。而净利下滑的企业 

中,下滑幅度超过100%的多达28家。 
   
       任志强表示,“房企核心盈利能力下滑,财务风险加剧,融资?#35759;?#21152;大,库存高企?#20005;?#36825;种种迹象表 

明,房地产不再具备过去高增长的能力。”他认为,在长期去库存压力下,未来对于房地产行业?#27492;擔?%至8%的利 

润率将成为常态。 

       “中国房地产整个市场进入?#26494;?#24230;调整。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕?#28072;?#22312;由长富汇银主办 

的2015金融领袖高峰论坛上表示,房地产行业正面临着利润覆盖不了资金成本的窘?#22330;?#22312;此背景下,自有资金将被 

逐步侵蚀。因此部分中小房企选择退出。 

       张民耕认为,未来在3至5年的深度调整中,百强房企集中度可达市场份额近半。 

       河南建业集团董事长胡葆森?#28072;?#20063;表示,开发商洗牌仅剩三年时间。他认为,作为资金密集型产业的房地 

产行业,资金流向将决定企业的去留。因此,未来2至3年时间内,整个中国每年?#21152;?#26032;开工项目的开发商数量可能 

会减到10000家以内,甚至5000家。

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